Leilão Extrajudicial - Alienação Fiduciária
O que é Alienação Fiduciária?
É quando a propriedade pertence ao credor (fiduciário) até a quitação do contrato de financiamento, ou como garantia de um empréstimo. Nesse caso, o comprador/tomador do empréstimo tem a posse direta do imóvel (direito de uso pleno) e o credor a posse indireta. Ao final do processo, sendo pago o valor total da operação, o credor concede a quitação e a propriedade do imóvel passa a ser do comprador/tomador do empréstimo, que torna-se então, proprietário do bem.
Quando o comprador/tomador do empréstimo não consegue honrar com o pagamento, mesmo sendo notificado, o imóvel que consta como garantia fiduciária é consolidado em nome do credor e levado, obrigatoriamente pela Lei da alienação fiduciária ( Lei 9.514/97). A lei da alienação fiduciária surgiu da necessidade de processos mais rápidos para os casos de inadimplência e passou a ser utilizada no mercado, pois permite a retomada do imóvel sem um processo judicial.
Quero arrematar um imóvel em Leilão Extrajudicial de AF, o que devo saber?
Os leilões de alienação fiduciária acontecem em duas praças, caso não seja vendido na primeira. O lance mínimo da primeira praça é definido com base no valor da avaliação do imóvel, ou no valor de garantia que consta no contrato da operação de financiamento/empréstimo, ou no valor de avaliação de mercado, ou ainda no valor da Prefeitura para o cálculo do ITBI, prevalecendo sempre o maior.
Já na segunda praça, o lance mínimo é definido com base no valor da dívida, acrescido das despesas com a consolidação da propriedade em nome do credor, ou com base em um percentual de avaliação de mercado, para evitar preço vil.
Diferentemente dos leilões convencionais, o pagamento do valor de arrematação, mais a comissão de 5% do leiloeiro, deve ser efetuado à vista. Isso ocorre pois o credor deve entregar ao devedor, caso haja, a diferença entre o valor da dívida acrescido das despesas com a consolidação da propriedade e o valor da venda.
E o ex-proprietário do imóvel, tem algum tipo de preferência?
O ex-proprietário pode exercer o direito de preferência para recomprar o imóvel, pelo valor da dívida e demais despesas que houverem com a consolidação da propriedade, que pode incluir ITBI, registro, IPTU, condomínio, entre outros.
Nesse caso, o imóvel em questão será retirado do leilão e, caso o pagamento não seja realizado, volta a ser leiloado em um leilão convencional.
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