Conheça o IVAR, Índice de Variação de Aluguéis Residenciais e como ele pode ser útil no mercado de aluguel de imóveis

O mercado de aluguel de imóveis residenciais sempre encontrou dificuldades para estabelecer um índice de preços para o reajuste anual de seus contratos. Os índices mais utilizados são o IGP-M e o IPCA, porém esses indicadores não são tão precisos e geram muitas críticas tanto dos locadores como dos locatários.

Mas porque é tão difícil escolher um índice para mensurar os reajustes dos aluguéis? Vejamos: As partes envolvidas no contrato são, necessariamente, as responsáveis por definir o indexador que reajusta anualmente o valor do aluguel. Afinal, são elas que, ao fim, arcam com as consequências de uma seleção equivocada do índice. No entanto, locadores e locatários têm tido muita dificuldade em conseguir um indexador. 

Por outro lado, organizações especializadas na criação de indicadores econômicos, como o IBGE, o FGV e IBRE, procuram disponibilizar um cardápio variado de índices de preços que atendam às mais diversas demandas da sociedade, porém em algumas situações a missão não é tão simples. Trazer esses indicadores no mercado de aluguéis residenciais exige ainda mais assertividade.

Diante das dúvidas na definição do indexador nos contratos de aluguel habitacional, surge no cenário o IVAR, Índice de Variação de Aluguéis Residenciais do FGV IBRE, que pode ser muito útil e se tornar uma adição relevante ao rol de índices de preços já disponíveis para a sociedade.

Como se sabe, a grande dificuldade em se mensurar a inflação dos aluguéis é que os valores anunciados nas ofertas de imóveis para locação usualmente não retratam os preços efetivamente praticados. No caso do IVAR, porém, os preços são captados diretamente de uma base expressiva de contratos de aluguel em vigência.

O pesquisador do FGV, Paulo Picchetti, liderou os esforços para a criação do IVAR e afirma que: “Não se trata de mais um índice baseado na oferta de preços de aluguel, mas sim efetivamente de um índice dos preços praticados no mercado em contratos de aluguel”.

Dada a sua metodologia, o IVAR tem potencial para desempenhar um papel importante, especificamente, no reajuste dos contratos de aluguel. Nunca é demais enfatizar, no entanto, que é a própria sociedade que deve decidir se isso ocorrerá, e sob que condições. O compromisso dos organismos produtores de estatísticas econômicas é o de fornecer indicadores com excelência técnica, e com total transparência metodológica.

É importante destacar que, além de seu papel setorial, a introdução do IVAR gera também contribuições para a macroeconomia do país. Como destaca Silvia Matos, coordenadora do Boletim Macro do FGV IBRE, uma mensuração mais precisa da evolução dos preços dos aluguéis traz uma melhora considerável na qualidade da aferição dos índices de preço ao consumidor da economia brasileira.

Picchetti ainda afirma que o fato de que a inclusão do IVAR no cálculo do IPCA tenha de forma geral sugerido que o índice oficial de inflação superestimou a alta de preços de 2019 e 2021 não significa que uma aferição mais correta da inflação dos aluguéis sempre provocará efeitos nessa mesma direção. É perfeitamente possível que, em outras conjunturas, o IPCA e o INPC, ao serem comparados com suas versões em que o IVAR é incluído, subestimem a inflação. Não há nada no cálculo do IVAR e na metodologia atual de se computar os aluguéis no IPCA e no INPC que determine que um resultado será sempre superior ou inferior ao outro.

Essas diferenças entre a inflação oficial e aquela calculada com a inclusão do IVAR – que computaria a variação do preço dos aluguéis efetivamente ocorrida – são obviamente relevantes para a política monetária e para as transações do mercado financeiro, pois impactam os juros reais e outras variáveis financeiras. Outro aspecto macroeconômico relevante é a política fiscal. Como se sabe, o IPCA corrige o teto constitucional dos gastos públicos e o INPC, além de reajustar o salário mínimo, indexa ou é parâmetro para diversos benefícios sociais e previdenciários.

O IVAR tem o potencial de aprimorar o mercado de aluguéis no Brasil e gerar impacto importante em diversas dimensões da política econômica e do funcionamento dos mercados.